Crisi immobiliare in Spagna ed alle Canarie
Oggi sono usciti i dati ufficiali sulle vendite di immobili in Spagna. Pare che rispetto al 2008 ci sia stato un ulteriore crollo delle vendite. I dati parlano di un -25% di vendite in penisola e di un -17,2% in canarias.
Sì pare che le vendite nelle isole vadano un poco meglio rispetto alla penisola anche se comunque siamo sempre in costante discesa. Giorni fa in TV hanno mostrato alcune proposte immobiliari fatte in occasione della fiera del settore tenuta a Madrid. In molte occasioni i prezzi di alcuni immobili sono scesi anche di un 50%. Per vendere gli addetti si sono inventati di tutto; cose del tipo paghi uno e prendi due, o addirittura compri l’appartamentino già ampiamente scontato e noi ti regaliamo l’auto nuova fiammante. Ragazzi … ma non una Panda, ti regalavano berline medio alte nella fascia dei 30/40.000 euro!
Come si sia arrivati a questo punto in parte l’ho già spiegato in articoli precedenti. Negli anni in cui il mattone tirava bene si è speculato molto, troppo. Molti costruttori senza scrupoli costruivano in fretta, male e solo per sfruttare l’onda. Molti clienti, vedi nordici inglesi e tedeschi, compravano sulla carta senza comprare (cioè rogitare l’acquisto) e passavano il compromesso di vendita dopo solo un anno o due al 20% in più di un valore che già era spropositato in partenza. Complici in questo le tante banche spagnole che più di altre in Europa si sono compromesse con i famosi titoli tossici emessi da i soliti non ignoti di oltre oceano, offrivano anche finanziamenti al 120% del valore senza o quasi chiedere garanzie. Se a questo aggiungiamo che l’economia spagnola non è mai stata varia e diversificata come può essere quella italiana del nord, dove i settori sono tanti e quindi quando uno è in crisi l’altro un po’ meno. L’economia iberica si è sempre basata fondamentalmente sullo sviluppo immobiliare; paralizzato questo settore, è crollo verticale.
Detto questo, è quindi opportuno pensare che, almeno secondo me, sia ancora presto per pensare di investire in immobili in Spagna nell’ottica dell’investimento a breve termine. I prezzi continuano a scendere e per il momento nessuno azzarda previsioni positive per il futuro. Un articolo sempre di oggi sul quotidiano La Provincia, diceva che nel 2011 si potrebbe prevedere una inversione di direzione con una crescita ipotizzabile del 0,7% contro la attuale discesa del 0,6%. Ma solo supposizioni per il momento.
Al momento per chi volesse investire nelle isole consiglio di evitare le zone turistiche e gli immobili per turisti sulla spiaggia. Meglio orientarsi sulle cose più tradizionali, come mi suggerisce anche un amico del blog. Case piccole e magari da ristrutturare nei piccoli centri dell’interno e magari sulle colline. Se la struttura della casa è antica, meglio, è una garanzia sulla qualità. Si seguono poi i lavori di ristrutturazione, o si fanno in parte autonomamente, se si è capaci, risparmiando ulteriormente. Si otterrano così delle soluzioni immobiliari potenzialmente rivendibili bene anche nei prossimi anni.
Notizia interessante di questi giorni, sull’onda della decisione del cabildo (governo locale) quella di voler potenziare il turismo rurale (l’anno scorso ha visto una crescita del 5,6% contro una discesa del 21% del turismo classico negli hotel sulla spiaggia), non sarebbe così una cattiva idea investire in immobili rurali. Nel piano di rivalutazione, tra l’altro, il governo locale ha incluso anche gli edifici storici del “casco viejo” (centro storico). La zona di Vegueta, per intenderci, dove sorge la Cattedrale e la casa di Cristoforo Colombo. Abbandonate da tempo, molte casone enormi vuote ed inutilizzate, potrebbero con il promesso cambio di destinazione urbanistica, divenire pensioni familiari, locali, ristoranti, etc … l’obiettivo sarebbe di riportare vita in questi quartieri ora un po’ morti.
Il piano è il classico, ti obbligano a lasciare la facciata integra in quanto l’area è protetta come patrimonio culturale storico, e dentro puoi cambiare la struttura a piacimento. Ho avuto occasione di vedere dentro una di queste ville antiche e vi assicuro che sono davvero interessanti. Pavimenti in legno, travi a vista, camere e spazi comuni enormi, e quasi sempre un patio enorme (cortile interno) con giardino e molta luce. Davvero interessante per chi volesse investire. Da informazioni ufficiali pare che anche grossi gruppi alberghieri starebbero aspettando con la bava alla bocca lo sblocco della destinazione d’uso degli immobili in Vegueta per ricavarne alcuni piccoli hotel di tipo familiare con non più di 10 stanze in stile Bed & Breakfast.
Vedremo, vi terrò aggiornati.
La Provincia
13 commenti:
Ciao Fabio,bella notizia, soprattutto curiosa; da valutare attentamente come ogni cosa in quanto questo tipo di strutture solitamente danno margini di contribuzione sostenibili solo se gestiti a livello famigliare dove un po' tutti danno una mano, chi come manutentore, chi come cuoca / cameriera chi come reception / servizio clienti etc...Se ci fosse il business interessante te lo immagini il signor Lopesan cosa impiegherebbe a fare piazza pulita?
Non credo tanto in questo business . I numeri si leggono in positivo forse perchè prima non c'erano riferimenti ( di fatto è un business partito da poco quello del turismo rurale). Sarebbe interessante quantificare il reale interessamento dei turisti a venire in montagna alle canarie invece che al mare...Secondo me perdono un po' di logica queste isole se guardate al loro interno rispetto al loro classico riferimento di zona balneare.
Ciao
Marco
Eppure il Gov. locale punta molto sul turismo rurale, agriturismo, e case nel campo. vedi, come la vedo io, noi ragioniamo come italiani che non verrebero mai qui per andare in montagna. Ma Inglesi e Scandinavi in genere vanno con molto piacere nell'hotelino rurale o nella casa con piscina a Fataga. A fuerteventura, con alberghi mezzi vuoti, l'hotel Rurale Era della Corte, di cui ho fatto un servizio in un post, è sempre pieno, e con clientela anche vip...visto che offre intimità, privacy e qualità ad un prezzo giusto. Poi pensa che: gli hoteloni del sig. Lopesan, molto holliwoodiani, hanno ormai fatto stagione. Qaundo lavoravo a Fuerte per riempirli mi ricordo che si regalavano le stanze a tutto contro della qualità del servizio. E questo perchè? Forse perchè sono strutture uguali in tutto il mondo, dove chi fa all-inclusive non esce e quindi potrebbe essere qui o a Sharm e per lui non fa differenza. Anzi, il mare di Sharm è molto meglio. La differenza la trova al momento di prenotare dato che il 5 stelle di Sharm gli costa mooolto meno...
Ciao
Fabio
Ormai da svariati mesi tengo d'occhio le Canarie, leggendo di tutto un po' ovunque...in definitiva, non posso che essere d'accordo con Fabio.
Per riassumere, direi che oggi come oggi pensare di trasferirsi alle Canarie non possa prescindere dall'avere un progetto ben preciso di investimento, o nell'immobiliare, o in attivià remunerative (al momento, penso ben poche). Trovare lavoro, specie per immigrati, è pressoché impossibile.
Per riassumere, io direi che l'unica vera attività su cui si potrebbe puntare è proprio il bed&breakfast (o piccolo hotel rurale), come dimostrano i dati forniti da Fabio che testimoniano una crescita del settore, in barba al calo del turismo prettamente "marittimo", per non parlare della sponsorizzazione del governo canario.
La difficoltà sta nel trovare un proprietario disposto a:
1) darti in locazione una casa perfetta, che con 2-3 mila euro di arredamento è pronta per partire
2) farti subaffittare la sua casa
3) farti contratto per 5 anni
4) farti un prezzo d'affitto ragionevole
5) avere disponibilità finanziarie per mantenersi durante i primi mesi, necessari ad avviare l'attività
non facile, certo..ma possibile. In tal modo si può pensare, già con 10.000 euro di budget iniziali, di iniziare un'attività a gestione familiare.
Al momento anche l'investimento nel mattone, da mettere a rendita, non mi pare ottimo. Alle Canarie i prezzi non mi sembrano ancora molto convenienti rispetto alla rendita attesa. L'ideale sarebbe appunto trovare un immobile in zone come Vecindario o Santa Brigida, Telde, da ristrutturare.
Ma questo è per chi ha già 50-60mila euro da investire...
Sarò anche pessimista, ma 10.000 euro di capitale iniziale mi sembra poco. Quelli ci vanno tutti prima ancora di aver aperto le porte, bisogna averne a sufficienza per affrontare almeno 3 mesi di spese e pochi guadagni sperando che tutto vada bene. Ripeto, sarò pessimista, ma ......
beh secondo i miei calcoli 10.000 dovrebbero bastare. O meglio, se non bastassero, a mio parere, il gioco non vale più la candela. Ricordiamoci che stiamo aprendo un'attività in un immobile in affitto, che fra 5 anni potrebbe esserci richiesto dal proprietario.
In ogni caso con 10.000 si pagano tranquillamente i primi 3 mesi d'affitto (poniamo a 2mila euro al mese per una casa di 5-6 stanze, di più non vale la pena, a meno che non sia una casa nuova e con 10 stanze), la caparra, e il mantenimento personale. Metto anche un migliaio di euro di pubblicità iniziali. Costi di licenze non ve ne sono.
Se poi occorre buttarci anche qualche migliaio di euro di arredamento, arriveremo a 12-13mila.
Ripieto, oltre questo limite credo sia troppo oneroso. Solo per ammortizzare questi 12-13mila, se tutto va bene, ci metto un anno se non più. E ricordiamoci che l'affitto è per 5 anni e non è detto che il padrone mi rinnova il contratto a scadenza. Magari se vede che l'attività funziona ti butta fuori a te, e continua lui...
Forse tu dimentichi quelle che possono sembrare piccole spese ma che cubano. Biancheria, lenzuola, prodotti e articoli per la pulizia, scorte alimentari, piatti, bicchieri e stoviglie, servizi di lavanderia, costi della cucina...... tutte spese che devi affrontare prima di aprire.
E poi non dimenticare che non è detto che l'attività fiorisca immediatamente, magari di mesi per farla partire a pieno regime ce ne vogliono 2 o 3 e devi avere una scorta economica per affrontare le spese fisse e le utenze, oltre al mantenimento di chi ci lavora.
A mio modesto parere, non meno di 25.000, altrimenti rischi di rimanere a secco proprio quando l'attività potrebbe partire.
La cifra che proponi tu potrebbe adnar bene per un'attività di servizi con solo affitto e utenze come costi fissi e non con una dispensa da riempire di tutto per non scontentare i primi clienti.
Ciao.
Dunque...andiamo con ordine.
Biancheria non penso che per 5 o 6 stanze si vada a spendere un patrimonio. Siamo nell'ordine di qualche centianio di euro fra tutto.
Articoli per la pulizia...50 euro di saponi, spugne e cose simili per partire, più 150 per un discreto aspirapolvere (che, fra l'altro, forse troverò già nella casa).
Scorte alimentari, rientrano nei costi di attività, non nei costi di avvio. In avvio finché non hai clienti non spendi quasi nulla.
Il resto è per il mantenimento tuo personale, già conteggiato nei miei 10.000 euro.
Stoviglie. Se in una villa che pago 2000-2500 euro al mese non ci trovo almeno le stoviglie base per 4 persone, mi viene da ridere...
Per il resto, con 50 euro acquisto tutto il materiale (tazzine, tazze, piattini) mancante. Chiaro, non prendo roba firmata. E secondo me, ci avanzo. Esperienza personale..da anni affitto case.
Lavanderia...perfino io che affitto a studenti faccio trovare una lavatrice ottima in casa. Con una lavatrice da 6kg puoi tranquillamente gestire con un paio di cicli al giorno una media di 10 persone in casa. Inoltre, è quasi certo che una casa di 200-300mq avrà lo stenditoio.
Alle Canarie inoltre non è necessario usare supercoperte, imbottite e roba simile. Quindi tutto materiale lavabile in casa. L'importante è avere un buon ricambio, in modo da non rischiare mai di non avere roba pulita (conteggiato nel corredo iniziale).
Spese fisse e utenze: finché ci abiti solo tu, calcola non più di 70 euro al mese. Dopodiché si può arrivare, con 10 persone a bordo, a 400 o giù di lì. Che sono spese di esercizio, non di avvio.
In quanto al mantenimento di chi ci lavora...ovviamente non puoi pensare di assumenre nessuno. Per mantenere 3 mesi alle Canarie, 2 persone, cibo, utenze, e varie, non spendi più di 2500 euro. Anzi anche 2000 direi, visto che il costo dell'affitto l'ho già implementato nei 10.000 euro.
Dunque è chiaro che se uno vuol strafare puà spendere anche 30.000 euro per avviare, ma con un buon occhio 10-15mila possono tranquillamente bastare. Il problema rimane solo uno: trovare la casa, alle condizioni che ho esposto nel precedente posto.
Io almeno la vedo così...
Esatto. Tu parti da presupposti un po' ambiziosi, casa già attrezzata a puntino con tanto di aspirapolvere. Non credo che una situazione simile poi ti costerebbe solo 2000 euro al mese di affitto, perchè se oltre ai muri ci mettono attrezzature, come una cucina a norma per la ristorazione (ci vuole anche per il solo breakfast, anche se meno attrezzata) il costo della locazione sale.
Poi bisogna anche intendersi su che categoria vuoi attestarti, perchè un minimo di lusso lo devi offrire (biancheria pulita tutte le mattine, sapone, shampoo, bagno schiuma per tutti gli ospiti...) altrimenti diventa un ostello con conseguente ridimensionamento dei prezzi e quindi dei ricavi.
Affittare case è un po' diverso, tanto per cominciare la biancheria non c'è o nel caso ha il cambio settimanale, in una struttura la devi cambiare tutte le mattine. In appartamento al cucina non c'è, e tu devi pensare che per una ventina di persone alle quali non puoi offrire un semplice "the e caffè", ma devi mettere dolce, salato, frutta fresca, macedonia, bevande calde e fredde...... ogni giorno ti partono 100 euro.
Comunque per esperienza (professionale, faccio il commercialista) ti garantisco che se vuoi una buona riuscita nell'impresa devi sempre ragionare pessimisticamente e avere margini di manovra, perchè per un errore di calcolo quei 10.000 potrebbero diventare una perdita secca.
Ciao.
ecco...si è svelato il tassello mancante. Tu parli di venti persone.
Allora sì, occorrono 20.000-25.000 euro.
Semplicemente perché 20 persone = 10 stanze = almeno 3500 euro al mese d'affitto per una casa. Ma forse neanche bastano, se la casa ha un certo pregio e non è un rattoppo.
E poi raddoppiamo tutto quello che io ho detto nel post precedente.
Sulla cucina a norma per la ristorazione, non credo che ci sia questa cosa. Almeno in Italia, non mi pare che la legislazione del b&b preveda nulla del genere. Nel b&b si prepara la colazione, non il pranzo.
Altrimenti è chiaro..una cucina del genere costa da sola 5mila euro se bastano. E a quel punto, ripeto...meglio lasciar perdere.
Solo qualche altro appunto: la biancheria non va cambiata tutte le mattine, ma solo al cambio cliente e comunque almeno una volta ogni 3 giorni alcune cose, una volta a settimana altre (ho discusso di questi aspetti anche con un gestore di hotel rurale a Gran Canaria, Fataga per la precisione).
La colazione inoltre non è così onerosa, salvo voler operare una gestione dalle grandi ambizioni. Allora oltre alla colazione di gala offrirai anche mille altri servizi. Ma non è questo che bisogna cercare, se non si hanno molti soldi in mano.
In ogni caso, ho condotto uno studio approfondito in passato sull'aprire b&b...abitavo sotto il Gran Sasso e per un soffio non ho aperto l'attività (problemi col venditore dell'immobile). Avevo anche approntato business plan e quant'altro...peccato che sia andato tutto a farsi f.....
Ripeto, tutto dipende da quanto vuoi farti pagare le camere, col servizio che offri secondo me poi arrivare ai 45/55 euro a camera a notte in alta stagione e questo significa incassare poco più di 10.000 euro lordi al mese con il full booking, secondo me è poco. Tieni presente che in certi periodi meno turistici con metà camere occupate rischi di non coprire i costi. Se investi di più inizialmente (gli investimenti vanno sempre visti a termini medio lunghi, mai brevi) e offri un servizio più "ricco" puoi viaggiare oltre i 75/80 euro a notte (che è comunque un buon prezzo) e allargare la marginalità.
Scappo che sennò perdo l'aereo (a proposito di vacanze!).
Ciao.
Tutto giustissimo...se l'immobile fosse di mia proprietà ;)
tutto il mio discorso del "risparmio" parte da un presupposto: la casa che mi danno è "mia" massimo per 5 anni. In seguito, è tutto un forse.
Se inizio a buttare 30.000 euro all'inizio, e raggiungo il famoso BEP fra un paio d'anni, posso dire di aver fatto un affare? Secondo me no...
Non voglio pensare se addirittura andasse male..affitti + investimenti buttati al vento.
A meno che (su questo magari Fabio può aiutarci) non ci fosse qualche tipo di tutela legale che mi permette di poter rinnovare il contratto ogni 5 anni, se la mia attività va bene. In quel caso, il tuo ragionamento non fa una piega.
Ma per quanto ne so io il contratto che andrò a fare sarà una semplice locazione di 5 anni senza divieto di subaffitto. Dunque fra 5 anni, potrei essere fuori..
Eccomi ragazzi... siamo ancora in fase approfondimento, ma per le informazioni fin qui avute posso dire un paio di cose: la casa in questione è protetta in zona storica, ma pare non protetta, tuttavia il patronato del turismo darebbe licenze e permessi all'affittuario per fare il B&B e non al padrone, ergo dopo 5 anni se ti butta fuori, o trova altro pazzo che gli da i 3500 euro mese o la vende, in centro storico 11 stanze dovrebbe trovare un pazzo che gli dia 2/3.000.000 di euro. Non lo trova. In pratica da una prim a valutazione il problema del dopo 5 anni ci sembra il meno percioloso. Purtroppo concordo pienamente con Emilio, è il problema del fondo iniziale, consideriamo che 3500 euro dobbiamo anticiparli per l'affitto+ altri 3500 di fianza, garanzia come accade in tutto il mondo, inoltre 3000 vanno alla immobiliare che cia ha presntato la casa, purtroppo, e siamo già a 10.000 e dobbiamo ancora entrare...??!! Inoltre il Reale Decreto che cia ha passato il patronato e che regola la hosteleria rurale in Spagna, la normativa che regolerebbe anche il nostro B&B, prevede: dimensioni precise camere, dimenisoni precise letti, dimensioni precise bagni, e questo per una casa che affitta non più di 8 camere. E' un attimo che escano e dicano, ok tutto bene però dovete modificare questo o quello. Sono migliaia di euro... tuttavia abbiamo l'uscita di ispezione del patronato del turismo tra due settimane. Vi terrò aggiornati sul verdetto...
Ciao
Fabio
sì anche in Italia ci sono restrizioni per le dimensioni di camere, bagni etc.
ad esempio qui una doppia non può essere inferiore ai 14mq...
in quanto al problema dei 5 anni, io purtroppo la vedo un po' più pessimisticamente, se consideriamo un immobile da 3500 al mese.
Come dai conti precedenti, se l'immobile ha 10 stanze e un prezzo del genere, è facile dover spendere intorno ai 20.000 euro per far partire l'attività.
A questo punto ci sono due possibilià:
1) l'attività funziona
2) non funziona
nel secondo caso...non commento neanche. Sarebbe un disastro.
Nel primo caso...siamo proprio sicuri che fra 5 anni il tipo non mi butta fuori perché magari subentra il figliolo disoccupato che prenderebbe in mano un'attività già bella che avviata e funzionante, a costo zero?
E' un rischio non da poco, di quelli che mi farebbero rinunciare a priori.
A MENO CHE, la licenza di b&b concessa all'affittuario non sia univoca, nel senso che una volta concessa a Tizio la licenza di fare B&B in via Roma n.3, solo Tizio potrà fare B&b in via Roma n.3
Questo è da capire bene.
In caso contrario, ovvero che dopo 5 anni a scadenza contratto chiunque altro potrebbe iniziare la medesima attività nel medesimo immobile, io rimango del parere che per una cosa del genere, su un immobile NON mio, non investirei più di 10-15mila euro. Cercherei una casa di 200mq, 5-6 stanze, poco impegnativa. Meno stanze, che significa meno impegno, meno rischio, anche se meno guadagno.
In ogni caso una coppia ci scapperebbe bene.
Salvo ovviamente avere 100.000 euro in banca ed essere disposti a "buttare" 20-25 mila euro a fondo perduto, claro ;)
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